집을 구매 하기 위한 첫 단추는 사고 싶은 집을 구매할 수 있는 자금력을 갖추는 것이다. 즉 집에 대한 시장가격 (Listing Price)와 Closing에 따른 각종 비용을 포함한 자금이 확보 되어 있어야 한다. 현금으로 집을 사는 (Cash Buying) 경우를 제외 하고는 융자 (Loan)을 하게 되는데 융자 승인이 바로 집을 구매 할 수 있는 결정적 요인 (Key) 이 된다. 따라서 바이어 (Buyer) 는 집을 찾기 전에 자기가 확보 할 수 있는 융자금의 범위를 먼저 알아 보는 것이 순서이다. 융자 회사 쇼핑은 직접하거나 부동산 에이전트를 통해서 할 수 있는데, 꼭 집을 사기전이라도 향후 좋은 융자 조건을 받아 낼 수 있는 정보를 획득하기 위해 융자 쇼핑을 하는 것도 매우 바람직한 선택이다.
1. 융자 기본 자격
크레딧 (Credit) 점수가 740점 이상, 20% 이상 다운페이 (Down Payment)를 할 수 있으면 성공률이 매우 높다. 단, 세금 공제 전 월 소득의 43%가 주택 모기지 페이먼트, 재산세, 콘도와 타운하우스 일 경우 관리비 그리고 자동차 페이먼트 등 기타 모든 고정지출 항목을 포함해야 한다. 융자는 개인의 사정과 융자 회사의 정책에 따라 변화가 많은 관계로 꼭 융자 회사와 상담을 통해 확인 하시길 권해드립니다.
2. 융자 종류
크게 융자 종류는 고정 및 변동 이자율로 나누어 진다. 보통 융자 (Loan)을 하는 싯점에 변동 이자율이 고정 이자율 보다 저렴하게 책정이 되지만, 이자율이 크게 오르는 상황이 되면 페이먼트 (Payment)가 크게 늘어 날 수 있는 리스크가 있다. 대부분의 바이어들은 30년 고정 모기지를 선호 하는 편이며 이자율이 가장 좋은 모기지는 15년 고정 모기지 이다.
3. 융자 서류
급여 소득자는 최소 2년간 급여 명세서 (Pay Stub) 와 은행 거래 증명서 (Bank Statement) 그리고 자영업자는 손익 관련 서류 (P/L Statement) 를 제출 하여야 한다. 특히 클로징 비용 (Closing Cost)과 첫달 다운페이먼트 (First Down Payment) 애 해당 하는 비용이 은행에 2달 이상 저금 되어 있어야 하는 것을 증명을 해야 함으로, 집을 살 계획이 있을 경우 가용한 현금이나 자금을 한개 은행계좌에 다 모아 두어야 한다.
4. 감정
감정사는 최근 6개월 이내에 주변에서 팔린 주택 거래 비교 자료와 대상 주택의 엎그레이드 (Upgrade) 상태를 보고 감정가를 산출 해 낸다. 만약 감정 가격이 계약 금액 보다 낮게 책정이 되었다면 바이어가 차액 만큼 더 다운페이 (Down Pay)를 하던가, 아니면 셀러가 계약 금액을 내려 주어 감정가와 계약 금액이 맞아야 융자가 나오게 된다. 감정 가격은 융자 결정에 매우 중요한 요소로써 바이어는 에이전트와 함께 가능한 한 빠른 시간내에 감정 결과 확인을 하고 차액 발생시 셀러와 재 협상 또는 다운페이 증가 등을 의사 결정해야 한다.
5. 승인
바이어가 상기에서 언급한 모든 서류와 조건을 맞추고 감정 가격도 적정 수순으로 나왔거나 조정 되면 은행은 융자를 최종 승인을 하게 되고, 바이어는 융자서류 (Loan Document) 에 사인을 하면 모기지 승인이 완료된다.
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