주택 매매시 꼭 필요한 법률 지식 – 1

1. 주택 상태 공개 (Disclosure Laws in Nevada for Home Sales NRS 113.130)

네바다 주에서는 보통 에스크로 (Escrow) 를 오픈하고 주택 양도를 하기 최소 10일전에 셀러는 주택 상태에 대해 상세하게 기술해서 바이어에게 제공 (Complete Disclosure) 할 것을 요구하고 있다.  이 서류 (Form 547)는 부동산 에이전트 등 다른 사람이 작성을 대신 할 수 없으며, 셀러가 직접 자신이 알고 있는 내용을 여과 없이 기술 해야 한다. 만약 알고 있는 내용을 기술 하지 않고 나중에 그 사실이 드러나게 되면 계약 해지의 사유 및 바이어가 향후 클레임 (Claim)을 걸 수 있는 요인이 된다. 셀러가 알지 못했거나 숨어 있는 문제점 들이 나중에 들어 났다고 해서 셀러에게 부담을 지우지는 않기 때문에 알고 있는 문제 그대로공개 (Disclosure) 하면 되기 때문에 너무 걱정을 하지 않아도 된다. 한편 바이어는 주택에 잠재되어 있는 결항 (Defect) 에 대한 리스크를 줄이기 위해 홈 인스펙션 전문가 (Certified Home Inspector) 를 통해 집의 상태를 조사하고 발견된 문제에 대해 필요시 수리를 셀러에게 요구 하기도 한다.

2. 컨틴전시 (Contingency) 종류

에스크로를 오픈하면 책임 없이 계약을 취소할 수 있는 몇가지 조건이 있다. 가장 일반적인 것이 홈 인스펙션 (Home Inspection)과 융자 (Mortgage) 컨틴전시 (Contingency) 이다. 바이어는 인스펙션 후 주택 결함 때문에 그 집을 사고 싶은 마음이 변하게 되면 검사 후 7 ~ 10일 이내에 아무런 조건 없이 계약을 취소 할 수 있다.

또한 바이어가 융자를 받을 수 없을 것으로 예상된다면 계약서에 정해진 기간 보통 21일내에 아무런 책임 없이 계약을 취소할 수 가 있다.

컨틴전시는 계약서에 근거해서 이루어지기 때문에 조건, 기간 등을 에이전트와 상의해서 보수적으로 정리해 두어야 한다.

3. As-IS 매매

셀러가 현재 상태 (As-Is) 로 집을 팔겠다는 뜻으로 수리할 곳이 있어도 수리를 해 주지 않겠다는 것이다. 많은 셀러들이 As-Is 조건으로 집을 팔면 주택 공개 (Defect Disclosure)를 하지 않아도 된다고 생각을 하는데, 셀러는 반드시 문제가 있으면 바이어에게 공개 (Disclosure) 를 해야 한다. 만약 이를 숨기고 집을 판다면 나중에 법적 책임을 질 수 있다.

4. 에스크로 (Escrow) 가 깨질 때

주택 거래를 위해 에스크로 (Escrow) 가 진행 중에 깨어 질 수 가 있는데, 이럴 경우 원인을 제공한 측에서 비용에 대한 책임을 져야 한다. 모든 컨틴전시가 종료된 상황에서 바이어 책임으로 에스크로가 깨어지면, 구매 보증금 (Earnest Money Deposit)을 돌려 받지 못하게 된다.  만약 셀러에게 원인이 있어 에스크로가 깨어진다면, 바이어는 구매 보증금 (Earnest Money Deposit)을 돌려 받고 별도의 보상비를 청구 할 수 도 있다.